주택임대차 보호법 계약갱신 요구권 행사 여부 및 거절 시 대책(+행사 후 임차인의 계약 해지)

주택임대차 보호법 계약갱신 요구권 행사 여부 및 거절 시 대책(+행사 후 임차인의 계약 해지)

 

✅ 1. 계약갱신요구권 행사 요건

세입자(임차인)는 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 다음 요건을 충족해야 합니다:

1. 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에
   갱신 의사를 임대인에게 통보해야 합니다.
   • 가능하면 내용증명 우편 또는 카카오톡, 문자 등 증거가 남는 방식이 좋아요.
2. 임차인이 계약 위반을 하지 않았을 것
   • 예: 월세 2기 이상 연체, 무단 전대 등
3. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 없을 것

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❌ 2. 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인은 아래 법정 사유에 해당할 경우만 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

(주요 예시)

• 임대인, 그 직계존속 또는 직계비속이 실제 거주하기 위한 경우
• 임차인이 2기 이상 차임 연체
• 임차인의 무단 전대 등 계약 위반
• 임대차 목적물을 철거하거나 재건축할 계획이며 행정청 인가를 받은 경우 등

→ 실거주 목적일 경우에도
단순히 "내가 들어와 살 거야"라고 말만 해서는 안 되고, 입증 책임은 임대인에게 있습니다.

즉, 거주할 집의 전입 계획, 계약서, 실제 거주 증빙 등이 필요합니다.

 

• 임대인이 실거주를 주장하면서 계약 갱신을 거부하려면,
  아래와 같은 자료를 제시해야 합니다:
  • 이사할 집의 전세 또는 매매 계약서 (본인 명의)
  • 이사 예정일과 입주 계획이 기재된 내용
  • 주민등록 전입신고 등 실제 입주에 대한 명확한 근거
  그런데 “보여줄 의무 없다, 나가라” 식으로 나오는 건 법적 효력이 없는 주장입니다.
  오히려 그런 태도는 향후 분쟁에서 임차인에게 유리한 정황으로 작용할 수 있어요.

 

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🔐 3. 임대인이 거절할 경우, 세입자가 할 수 있는 대책

임대인이 거절했을 때 아래와 같이 대응하세요:

1. 갱신요구권 행사 의사표시를 증거로 남기세요.
   • 내용증명 우편, 문자, 카톡 등
   • 언제 보냈는지, 어떤 내용인지 명확하게
2. 임대인의 거절 사유가 ‘정당한지’ 검토하세요.
   • 실거주 목적이면 입증자료 요청
   • 없을 경우 “갱신 거절 사유가 부당하다”는 근거로 대응 가능
3. 분쟁 발생 시, ‘주택임대차분쟁조정위원회’ 또는 법률구조공단에 조정 신청
   • 분쟁조정위는 비교적 간단한 절차로 신속히 조정 가능
   • 조정 실패 시 소송도 가능 (법원 판단)
4. 임대인이 증빙 없이 퇴거 요구 또는 위협할 경우
   • 문자나 카톡 내용 저장
   • 반복될 경우 모욕죄, 협박죄 등 형사 대응도 고려 가능

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📝 참고로, 실거주 목적 ‘허위’ 판명 시에는?

임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 것이 밝혀질 경우,
세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
→ 임대인의 ‘거짓 실거주 주장’은 매우 큰 책임이 따릅니다.

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🔁 4. 계약갱신요구권 행사 후 임차인이 해지하고 싶은 경우

임차인이 갱신요구권을 행사해 계약이 갱신된 후,
중도에 사정이 생겨 이사를 가야 할 수도 있는데요,
이 경우 아래와 같은 해지 절차가 적용됩니다:

   ✅ [주택임대차보호법 제6조의3 제6항]

임차인은 갱신된 계약 시작일(=기존 계약 만료일)로부터
3개월이 지나면 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
이 경우 임대인에게 1개월 전 통보하면 해지가 가능합니다.

📌 정리하면:

• 갱신 후 3개월 동안은 해지 불가 (단, 임대인이 동의하면 가능)
• 3개월이 지난 뒤에는 1개월 전 예고 후 해지 가능

예시)
기존 계약 종료일이 2025년 9월 30일 → 갱신 시작일도 10월 1일
→ 이때부터 3개월인 2026년 1월 1일부터는
1개월 전 통보하면 언제든 계약 해지 가능

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📦 5. 계약 갱신 후 중도 해지, 위약금 문제는?

• 임차인이 위 조항에 따라 계약을 해지하는 경우,
  위약금이나 손해배상 책임이 없습니다.
• 단, 임대인이 동의 없이 무단 퇴거하거나,
  3개월이 지나지 않았는데 일방 해지하면
  손해배상 책임이 생길 수 있으니 주의하세요.

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💡 팁: 갱신 요구 후에도 ‘사정상’ 이사할 수 있는 길은 열려있습니다.

임차인의 상황은 늘 변할 수 있기 때문에,
주택임대차보호법도 이를 고려해
갱신 후 3개월이 지나면 자유롭게 해지할 수 있도록 보장하고 있습니다.

즉, 갱신요구권은 임차인의 권리 보호 장치일 뿐, 족쇄가 아닙니다.
필요하면 언제든 법적 절차에 따라 이사를 갈 수 있어요.

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📌 핵심 정리

• 계약 만료 6~2개월 전 사이, 갱신 의사 통보하면 계약은 2년 자동 연장 가능
• 임대인이 거절하려면 법정 사유와 그 입증자료가 반드시 필요
• 정당한 거절 사유가 없으면, 세입자는 계속 거주 가능
• 위협이나 협박에는 단호히 대응하며, 법적 절차로 보호받을 수 있음
• 계약 해지 시 위약금은 없음 (법 조항에 따라 정당한 해지일 경우)

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임대인과 감정싸움으로 번지지 않게, 예의 바르고 침착하게 대응하시는 자세가 가장 중요합니다.
마음이 지치지 않도록, 법의 보호를 믿고 한 걸음씩 대응해 나가세요.
진심으로 응원드립니다 🙏

 

 

 

 

 

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