주택임대차보호법 계약갱신청구권(요구권)시 5% 인상은 의무?

주택임대차보호법 계약갱신청구권(요구권)시 5% 인상은 의무?

 

 

계약갱신요구권과 5% 인상 규정, 헷갈리지 않게 제대로 이해하기

주택임대차보호법이 개정되면서 세입자들이 사용할 수 있는 계약갱신요구권과, 갱신 시 따라붙는 듯한 5% 임대료 인상 규정에 대해 많은 오해가 생기고 있다. 실제 현장에서는 임대인이 “갱신하려면 월세를 5% 올려야 한다”는 식으로 압박하는 경우가 흔하다. 하지만 법적으로는 그렇게 단순하지 않다. 이 글에서는 법 조항과 실제 적용 사례를 통해 정확히 정리해본다.

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1. 계약갱신요구권이란 무엇인가?

주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 권리로, 세입자(임차인)는 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있다.

• 행사 시기: 기존 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 행사 방식: 전화만으로는 증거가 부족할 수 있으므로 문자, 이메일, 내용증명우편 등 ‘증거가 남는 방식’이 권장된다.
• 행사 조건: 세입자가 계약 위반(임대료 연체, 불법 용도 변경 등)을 하지 않았고, 임대인에게 정당한 거절 사유가 없는 경우 가능하다.

👉 갱신요구권이 적법하게 행사되면, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 2년 연장된다. 즉, 별도의 협의가 없더라도 법적으로는 동일한 조건이 유지되는 것이다.

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2. 그럼 5% 인상 규정은 어떻게 적용될까?

많은 사람들이 헷갈려하는 부분이 바로 이 지점이다.

주택임대차보호법 제7조에서는 임대료 증액에 대해 이렇게 정하고 있다.

“임대인은 계약갱신 시 보증금이나 차임을 증액할 수 있으나, 그 증액은 직전 임대료의 5%를 초과하지 못한다.”

여기서 중요한 점은 **“5%까지 무조건 올려야 한다”가 아니라, “올리려면 최대 5%까지만 가능하다”**는 뜻이라는 점이다.

• 5%는 법적 상한선이지 의무가 아니다.
• 임대인이 원하지 않으면 인상은 하지 않아도 된다.
• 세입자가 동의하지 않으면 기존 금액 그대로 유지된다.

즉, 5% 인상은 ‘선택 사항’이지 ‘강제 조건’이 절대 아니다.

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3. 임대인의 흔한 주장: “5% 안 올리면 갱신 못 해줘요”

많은 임대인들이 이런 식으로 말한다. 하지만 이는 법적으로 불가능한 요구다.

• 세입자가 계약 종료 6~2개월 전에 적법하게 갱신요구권을 행사했다면, 임대인은 정당한 거절 사유가 없는 이상 반드시 갱신에 응해야 한다.
• 임대료 5% 인상을 조건으로 삼아 “안 올리면 갱신 거절”이라고 하는 것은 법적으로 무효다.
• 임차인이 버티면 결국 기존 조건 그대로 자동 갱신된다.

정당한 거절 사유란 대표적으로 다음과 같은 경우다.

• 임대인 또는 직계존·비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 임대료를 2기 이상 연체한 경우
• 임차인이 무단 전대 등 계약을 위반한 경우

이런 특별한 사정이 없다면, 임대인은 갱신을 거절할 수 없다.

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✋ 4. 임차인은 무조건 기존 조건만 주장할 수 있나?

1) 원칙: 기존 조건 유지

법적으로는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 **“기존 계약 조건 그대로 2년 연장”**되는 것이 기본 원칙이다.
즉, 보증금·월세 등 모든 금액 조건은 종전 그대로 유지된다.
임대인이 임의로 올릴 권한은 없으며, 임차인의 동의 없는 증액은 효력이 없다.

예를 들어,

• 보증금 1억 / 월세 50만 원 → 갱신요구권 행사 → 그대로 1억 / 50만 원으로 2년 연장.
  임대인이 “이제는 55만 원으로 내야 한다”고 주장해도, 임차인이 동의하지 않으면 효력 없음.

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2) 예외: 협의 가능

다만, 현실에서는 임차인과 임대인 사이에 **“협상 여지”**가 존재한다.
임대인 입장에서는 물가·세금·대출이자 인상 등의 이유로 증액을 요구하는 경우가 많고, 임차인도 관계를 고려해 일부 수용하는 사례가 흔하다.

• 법적 강제: 없음
• 현실적 결과: 임차인 동의 하에 2~3% 정도 인상 합의 → 새로운 계약서 작성

즉, 법이 보장하는 권리는 **“동결”**이지만, **“협의”**라는 현실적 선택지가 열려 있는 셈이다.

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3) 협의 시 주의할 점

임차인이 협의를 선택하더라도 반드시 서면 계약을 통해 남겨야 한다. 구두 약속만 믿으면, 나중에 “5% 올리기로 했다”는 등의 분쟁이 발생할 수 있다.
따라서 협의 인상분이 있다면 반드시 다음 사항을 명확히 해야 한다.

• 증액 범위: 보증금, 월세 각각 몇 % 인상인지
• 증액 시점: 갱신 즉시인지, 일정 시점 이후인지
• 계약 기간: 갱신 후 2년이 확실히 보장되는지

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4) 임대인의 압박에 대응하는 방법

임대인이 “5%는 법에서 정해진 거니까 반드시 올려야 한다”고 주장할 때, 임차인이 알아야 할 대처 방법은 다음과 같다.

1. 법 조항 제시
   • 주택임대차보호법 제7조: 5%는 상한선일 뿐, 의무가 아님을 명시.
   • 임대인이 법을 잘못 이해하고 있음을 차분히 설명한다.
2. 내용증명 발송
   • “계약갱신요구권을 행사한다. 기존 조건을 유지한다”는 문구를 남긴다.
   • 증거가 확보되면 분쟁 시 법적으로 임차인이 훨씬 유리하다.
3. 법률 상담 활용
   • 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등 무료 상담 기구 활용 가능.

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5) 사례로 보는 이해

• 사례 A (원칙 적용)
  임차인 A씨는 보증금 2억 원에 월세 60만 원으로 거주. 갱신 시 임대인이 “65만 원은 내야 한다”고 주장했지만, A씨가 동의하지 않고 갱신요구권을 행사. 결국 기존 60만 원으로 2년 연장.
• 사례 B (협의 적용)
  임차인 B씨는 임대인과 관계를 고려해 “보증금은 그대로 두고 월세만 3% 인상”에 합의. 협의 계약서를 새로 작성. 이 경우는 임차인이 자발적으로 동의했으므로 유효.

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📌 정리

• 법적 원칙: 임차인은 무조건 기존 조건 유지 가능.
• 5% 증액: 임대인이 주장할 수 있으나, 임차인의 동의 없이는 효력 없음.
• 현실적 운영: 임대인과 협의하여 소폭 증액하는 경우도 있으나 이는 자발적 동의일 때만 가능.
• 권리 행사 팁: 증거 확보(문자·내용증명) + 법적 근거 제시가 중요하다.

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5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인이 5% 인상을 무조건 주장하면 어떻게 해야 하나요?

→ 내용증명으로 갱신요구권을 행사하고, 법 조항을 명확히 제시하면 된다. 협의 의사가 없다면 기존 조건 그대로 연장된다.

Q2. 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않으면 어떻게 되나요?

→ 별다른 요청이 없다면 계약은 종료되고, 임대인은 자유롭게 신규 세입자와 새로운 조건으로 계약할 수 있다. 따라서 반드시 계약 종료 6~2개월 전에 행사해야 한다.

Q3. 보증금과 월세를 동시에 올릴 수 있나요?

→ 가능하다. 다만 합산 기준으로 5%를 넘길 수 없다. 예를 들어 보증금을 3% 올리고, 월세를 2% 올려 합산 5%로 맞출 수 있다.

Q4. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

→ 단 1회만 가능하다. 즉, 최초 2년 + 갱신 2년, 총 4년은 보장되지만 그 이후는 신규 계약으로 넘어간다.

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6. 실생활 사례

• 사례 1: 세입자 A씨는 보증금 1억, 월세 50만 원으로 거주 중이었다. 임대인이 “갱신하려면 월세를 5% 올려야 한다”고 주장했지만, A씨는 계약갱신요구권을 행사해 기존 조건 그대로 2년을 연장했다. 결과적으로 한 푼도 인상되지 않았다.
• 사례 2: 세입자 B씨는 임대인과의 관계를 고려해 월세 3% 인상에 합의했다. 이는 법적으로 강제된 것이 아니라, 임차인의 자발적 동의였다.
• 사례 3: 세입자 C씨는 갱신요구권을 행사하려 했지만 기간을 놓쳐버렸다. 결국 임대인은 새로운 세입자에게 보증금을 10% 올려 계약했고, C씨는 이사를 해야 했다.

👉 이처럼 기간 내 행사 여부, 법 조항에 대한 이해가 실제 생활에서 매우 중요한 결과를 낳는다.

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7. 요약 정리

항목설명

계약갱신요구권	세입자가 1회 행사 가능, 정당한 사유 없이는 거절 불가, 자동 2년 연장
5% 인상 규정	임대인이 원할 경우만 적용, 상한선일 뿐 의무 아님
임차인 동의 없는 경우	기존 조건 유지가 원칙
임대인 주장 “5% 올려야 갱신 가능”	법적으로 인정되지 않음

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8. 마무리

세입자의 권리를 보장하기 위해 만들어진 계약갱신요구권은, 사실상 **“기존 조건으로 2년 더 살 수 있는 권리”**라고 이해하는 것이 가장 정확하다. 여기에 5% 인상 규정은 단지 임대료가 과도하게 뛰는 것을 막기 위한 안전장치일 뿐, 세입자에게 불리하게 작용하는 조항이 아니다.

따라서 세입자는 임대인의 압박에 휘둘리지 말고, 법이 보장하는 권리를 적극적으로 행사해야 한다. 필요하다면 내용증명이나 법률구조공단의 도움을 받아 대응하는 것도 좋은 방법이다.

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✍️ 결론적으로, “갱신하려면 5% 올려야 한다”는 말은 법적으로 틀린 말이다. 세입자가 동의하지 않는다면 기존 조건 그대로 2년 연장이 가능하다. 임대차 시장에서 가장 중요한 것은 법에 근거한 정확한 이해와, 당당한 권리 행사임을 잊지 말자.

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